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上海購買二手寫字樓時需要注意哪些方面
|樓鋪網|上海寫字樓網|上海寫字樓信息 浦東寫字樓 2013/4/13 8:09:52

一.  認真了解寫字樓的產權是否清晰

    產權是二手寫字樓交易過程中隱患最大的部分。如果產權屬于公司,需查清該物業是否被抵押、質押或者為其他公司擔保,即使沒有上述債務問題,還需要了解該公司法人變更或股權變更過程中,會不會影響產權的歸屬和完整,在其中有沒有關于該物業的約定。

如果產權屬于個人,該業主名下是否有公司,如果公司性質為無限責任公司,則法人的財產也將作為沖抵公司債務的財產出現?傊粋目標:查清該物業法律意義上的所有人,以及對該物業的產權擁有情況。

    如果有可能,可以請教律師,在簽署買賣合同時,補充一些書面條款,抵抗一些未知的風險。


二.  認真確定寫字樓的使用期限

    商業物業的使用年限一般在40-50年之間,也有少量開發商可以通過特殊手段補足地價延長使用年限。購買二手寫字樓尤其是樓齡較長的寫字樓的時候最好去國土房產部門仔細了解該物業的使用年限還剩下多久。

    有些寫字樓看上去樓齡不長,但是寫字樓的使用年限是由所在地塊來決定的,并且從該土地交易時開始計算。有些寫字樓,拿地較早,但是開發時間卻很晚,房子看上去很新,但是使用年限說不定已經過去一半了,目前了解到的囤地時間最久的達到17年。

三.  應該盡快完成交易

    寫字樓較之住宅,除了反價之外,更容易有其他變數發生。對于一個公司來說,經營困難、資金無法回籠、債務糾紛等等,都可以成為公司賣出物業的重要原因。但是一旦問題得以解決,就有可能收回不賣,反方向來看,一旦問題進一步惡化擴大,公司無法解決,該物業就有可能被法院查封,在寫字樓的交易過程中,這些都并不罕見。

    如果交付了定金,再遇到法院查封物業,賣方公司頻臨破產,折騰起來耗時耗力。所以,如果一旦看準了,查清了,就盡快交易吧,對于寫字樓來說,交易時間越長,需要承擔的風險就越大。

四.  交易過程不要輕易墊資

    自從2007年出現中介攜款出逃的情況,住宅交易的整個環節,資金監管已經建立了相對完善的制度,但是寫字樓交易目前尚無系統的資金監管流程,并且由于資金量更大,交易時間更長,風險也更大。所以在整個交易環節,確保自己的資金安全是首要的。

    交易過程中,對于經驗不夠豐富的人來說,很容易產生一些預想不到的費用出來,比如賣方公司補稅、贖樓、費用清理等,有些業主可能會要求買方墊付,但是一旦交易不成功,或者后期查詢產權不清無法繼續交易,已經墊付的費用便轉化成難以理順的風險,即使通過訴訟,也未必能夠徹底解決。

    在交易過程中,有規范流程的就嚴格執行,沒有規范流程的一定要留下書面證據,以備未來糾紛時訴訟之用。在交易過程中,如果出現可疑的不斷墊付環節,建議迅速離場,不要過多糾纏在這套物業上。



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